شروط لازم برای طرح دعوا خلع ید چیست؟

• مالک بودن خواهان (یا باید دارای سند رسمی مالکیت باشد و یا اگر سند رسمی ندارد باید مالک ابتدا در دادگاه مالکیت خود را اثبات کند)
• تصرف خوانده
• غیرقانونی و غیرمجاز بودن تصرف (غصبی)
• غیر منقول بودن مال مورد تصرف

انواع دعوای خلع ید

خلع ید امانی

در خلع ید امانی قراردادی بین مالک و شخص دیگری تنظیم می شود که بیانگر رابطه حقوقی طرفین می باشد، اگر در قرارداد زمان مشخصی برای اتمام قرارداد تعیین شده باشد و با اتمام آن مدت، شخصی که باید ملک را تخلیه کند از اینکار امتناع کرده و به تصرف خود ادامه دهد، مالک می تواند دعوی خلع ید امانی را در دادگاه مطرح کند؛ اما اگر در قرارداد مدت زمان معینی برای اتمام قرارداد ثبت نشده باشد در صورتی می توان دعوی خلع ید را طرح و پیگیری کرد که مالک، ملک خود را مطالبه کند ولی متصرف از تخلیه آن خودداری کند.

خلع ید غاصبانه

در خلع ید غاصبانه برخلاف خلع ید امانی، قراردادی بین طرفین وجود ندارد و اثبات اینکه شخص متصرف بدون اجازه و رضایت مالک اقدام به تصرف ملک کرده است کمی دشوار می باشد؛ بنابراین مالک ابتدا باید سند رسمی ملک را در دادگاه ارائه دهد و یا دادگاه از دفتر املاک استعلام می گیرد و پس از اثبات مالکیت، به پرونده رسیدگی می شود.

خلع ید مشاعی

خلع ید مشاعی برای اموال غیر منقول تعریف می شود و زمانی مطرح می شود که ملکی بین چند نفر مشترک است و یکی از مالکین یا شخص دیگری به غیر از مالکین بدون رضایت دیگران، ملک را در اختیار داشته و تصرف کند؛ حتی اگر یکی از مالکین ناراضی و معترض باشد، می تواند اقامه دعوا کند و لزومی ندارد حتما تمام مالکین اقامه دعوا کنند. از آنجایی که پرونده های خلع ید مشاعی روند به خصوصی دارند، حضور وکیل نقش موثری در هموار شدن رویه شکایت و دادگاه دارد پس توصیه می شود از یک وکیل خلع ید کمک بگیرید.

مقایسه تخلیه ید، خلع ید و تصرف عدوانی

ابتدا به تعریف تخلیه ید و تصرف عدوانی می پردازیم.

تصرف عدوانی:

در ماده 158 قانون آئین دادرسی مدنی، تصرف عدوانی بدین صورت تعریف شده است:
“دعوای تصرف عدوانی، عبارت است از ادعای متصرف سابق، مبنی بر اینکه دیگری، بدون رضایت او، مال غیر منقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال، درخواست می نماید.”
تصرف عدوانی در دو حالت حقوقی و کیفری قابل طرح و بررسی است.

تخلیه ید:

تخلیه ید در شرایطی مطرح می شود که قراردادی مبنی بر اجاره ملک بین مالک و شخص متصرف وجود دارد و با اتمام مهلت اجاره و عدم تمدید قرارداد، مستاجر از تخلیه امتناع کرده و به استفاده از ملک ادامه دهد، در این صورت موجر می تواند از طریق قانون درخواست تخلیه و اخراج مستاجر از ملک را کند.

تفاوت تخلیه ید، خلع ید و تصرف عدوانی بدین صورت است:
1) در تخلیه ید مبنای شکایت، قرارداد بین مالک و شخص متصرف است ولی در خلع ید و تصرف عدوانی بین طرفین قراردادی وجود نداشته و براساس اسناد رسمی مالکیت خود را اثبات و شخص متصرف را از ملک بیرون می کنند.

2) دعوای تصرف عدوانی و تخلیه ید، جزو دعاوی غیرمالی است و هزینه دادرسی آنها بر اساس دعاوی غیر مالی محاسبه می شود در حالی که خلع ید یک دعوای مالی است و هزینه دادرسی آن با توجه به دعاوی مالی بررسی می شود.

3) همچنین یکی از تفاوت های این دعاوی، مرجع رسیدگی کننده آنها می باشد. دعوای تخلیه ید در شوراهای حل اختلاف، دعوای خلع ید در مراجع حقوقی و دعوی تصرف عدوانی به صورت حقوقی در دادگاه حقوقی و یا به صورت کیفری در دادگاه کیفری مطرح می شوند.

خلع ید از سرقفلی

شاید شما هم بارها کلمه سرقفلی را شنیده باشید ولی مفهوم آن را ندانید، سرقفلی حقی است که در قانون برای حمایت از مستاجرین اماکن تجاری و کسبه در نظر گرفته شده است. سرقفلی یعنی مالک و مستاجر، هنگام عقد قرارداد با هم توافق کنند که مالک با اتمام مدت اجاره، مستاجر را مجبور به تخلیه مکان نکند و به ازای دریافت وجهی، دوباره مغازه را به مستاجر مذکور اجاره دهد.
قدم اول در خلع ید از سرقفلی، اثبات مالکیت رسمی حق کسب و پیشه یا سرقفلی می باشد؛ توجه کنید که مالک سرقفلی لزوماً مالک ملک نیست. با اثبات مالکیت، شخص می تواند اقدام به ارائه دادخواست و طرح دعوی خلع ید برای بازگشت حق سرقفلی در دادگاه حقوقی کند.

خلع ید ملک ورثه ای

خلع ید ملک ورثه ای یک دعوای مالی بوده و حالت خاصی از خلع ید مشاعی می باشد و زمانی که حتی یکی از وراث تصمیم به تصرف ملک بدون اجازه دیگران بگیرد، دیگر شرکا می توانند از وی شکایت کنند. در ضمن، الزامی به شکایت همه‌ی وراث وجود ندارد و حتی در شرایطی که یکی از وراث نسبت به شریک متصرف اقامه دعوی و درخواست خلع ید کند، دادگاه بررسی و رسیدگی می کند. در صورت به توافق نرسیدن وارثان با یکدیگر و غیر افراز بودن ملک، دادگاه دستور فروش ملک را می دهد و سپس سهم هر یک از افراد پرداخت می شود.
با توجه به پیچیدگی های پرونده های خلع ید ورثه ای، مشورت با فرد متخصص در این زمینه کمک بسیار زیادی می کند و داشتن وکیل ملکی حرفه ای، روند پیگیری پرونده را بهبود می بخشد و زودتر به نتیجه می رسد.

هم چنین بخوانید: راهنمای تخلیه ملک ورثه ای (تنظیم دادخواست + اظهارنامه)

خلع ید چقدر زمان می برد؟

مدت زمان رسیدگی به دعوی خلع ید به عوامل زیادی بستگی دارد و با توجه به نوع دعوی و جزئیات پرونده، مدت زمان آن متفاوت و نامشخص است. مثلا در صورتی که دعوی به صورت صحیح مطرح نشود باعث طولانی شدن زمان رسیدگی می شود؛ از آنجایی که بسیاری از مردم با مسائل دادرسی آشنایی ندارند و اولین مرحله نیز ارائه دادخواست است پس طرح دعوا باید به درستی انجام شود، مسلماً کمک و حضور وکیل باعث جلوگیری از بروز این مسائل می شود و اتلاف وقت صورت نمی گیرد. همچنین در برخی شعب به علت حجم زیاد پرونده ها و شکایات، فرایند رسیدگی به دعوی زمان بیشتری می برد؛ برای مثال ممکن است در یک شعبه دادگاه، از روزی که دادخواست پرونده ای ثبت می شود تا اولین جلسه رسیدگی یک ماه زمان ببرد و در شعبه دیگری به دلیل تراکم کاری بالا، 4 ماه طول بکشد.

نمونه دادخواست خلع ید

با توجه به اهمیت تنظیم دادخواست خلع ید، در این بخش نمونه دادخواستی را قرار داده ایم تا با استفاده از آن بتوانید دادخواست خود را تنظیم و از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، ثبت و به دادگاه، ارسال کنید.